Recreatiewoningen

Fiscale aandachtspunten vakantiehuis kopen Zeeland

Bent u eigenaar van een vakantiehuis in Zeeland of bent u misschien van plan om een vakantiewoning in Zeeland aan te schaffen? Wilt u deze vakantiewoning dan voor eigen gebruik bestemmen of verhuren? Aan de aanschaf, het hebben en het verhuren van een vakantiewoning zitten fiscaal nogal wat haken en ogen. Hier zetten wij de hoofdzaken voor u op een rijtje.

Recreatiewoning kopen

Op het moment dat u besluit een recreatiewoning te kopen moet u gelijk een belangrijke beslissing nemen: Ga ik de woning aankopen in privé of ga ik deze aankopen in een vennootschap. Wat voor u de beste oplossing is hangt van diverse factoren af. Het is zeker aan te raden om voordat u tot de aankoop over gaat contact op te nemen met een fiscaal adviseur. In deze nieuwsbrief informeren wij u alvast over veel voorkomende zaken bij de aanschaf van een vakantiewoning.

Omzetbelasting of overdrachtsbelasting

De koper van een vakantiewoning krijgt in Nederland te maken met omzetbelasting (btw) of overdrachtsbelasting (registratierecht). Welke belasting geheven zal worden is onder andere afhankelijk van de leeftijd van de woning die u gaat aankopen.

Wanneer het gaat om een nieuwbouwwoning dan wordt omzetbelasting in rekening gebracht. Over de aankoopsom is dan 21% omzetbelasting verschuldigd. Bij een woning die al meer dan 2 jaar in gebruik is geweest op het moment dat deze wordt gekocht is 2% overdrachtsbelasting verschuldigd.

Teruggave btw bij aankoop mogelijk bij verhuur

Wanneer u de woning koopt om deze te gaan verhuren als vakantiewoning voor korte periodes, dan wordt u als eigenaar btw ondernemer. Gevolg hiervan is dat (een deel van) de btw (indien het een nieuwe woning betreft) teruggevraagd kan worden bij de Nederlandse Belastingdienst. De btw op kosten van inrichting, onderhoud, energie en verhuurbemiddeling kunt u ook terugvragen. Om in aanmerking te komen voor btw teruggaaf, dient de woning verhuurd te worden. Indien dit aantal dagen door onvoorziene omstandigheden niet gehaald wordt, heeft dat niet direct gevolgen. U hoeft de ontvangen btw dan niet gelijk terug te betalen. Terugbetaling van de ontvangen btw is pas aan de orde als de vakantiewoning in het geheel niet verhuurd wordt.

Indien u de verhuur van de vakantiewoning in eigen beheer houdt en de vakantiewoning zelf wilt gebruiken dan is de btw niet volledig terug te vragen. Het deel van de btw dat toegerekend moet worden aan het eigen gebruik komt niet voor aftrek in aanmerking. Over het algemeen gaat de Belastingdienst uit van vier weken eigen gebruik per jaar. Leegstand wordt toegerekend naar rato van verhuur en privégebruik. Als u de woning in het geheel niet

voor eigen gebruik wilt benutten is het volledige btw bedrag aftrekbaar. U moet dan wel aannemelijk maken dat de woning niet privé gebruikt zal gaan worden of gebruikt is.

De aankoop wordt in het kader van de btw 10 jaar gevolgd. Als binnen deze periode blijkt dat het privégebruik de overhand gaat nemen dan is het mogelijk dat de btw volledig terugbetaald moet worden.

Te betalen btw over huur

Over de ontvangen huur moet u 6% btw afdragen. Deze btw zit inbegrepen in de huurprijs. Voor ondernemers (als u verhuurt bent u btw ondernemer) die per saldo weinig btw hoeven te betalen, bestaat de kleine ondernemersregeling. Wanneer aan alle voorwaarden wordt voldaan kan de toepassing van de regeling betekenen dat de ontvangen btw niet afgedragen moet worden.

Lokale belastingen

Als eigenaar van een vakantiewoning betaalt u naast de belastingen die later aan bod komen ook lokale belastingen. Deze lokale belastingen bestaan uit gemeentelijke belastingen en waterschapsbelastingen. In Zeeland worden deze belastingen geheven door instantie Sabewa. De tarieven per gemeente of waterschap kunnen verschillen.

Onroerende zaak belasting

De onroerendezaakbelasting wordt geheven van de eigenaar van de vakantiewoning. Jaarlijks taxeert de gemeente de vakantiewoning. Op basis van de taxatie wordt de zogenaamde WOZ waarde vastgesteld. De WOZ-waarde is in theorie een benadering van de werkelijke (verkoop)waarde van de vakantiewoning. De onroerendezaakbelasting bedraagt een bepaald percentage van de WOZ-waarde.

De WOZ-waarde wordt niet alleen gebruikt voor de bepaling van de hoogte van de gemeentelijke belastingen. Wanneer u meent dat deze WOZ-waarde te hoog is vastgesteld kunt u in bezwaar gaan. Wanneer de gemeente uw bezwaar honoreert heeft de gewijzigde waarde invloed op alle belastingen waarvoor de WOZ-waarde van belang is.

Naast de onroerende zaak belasting kan een eigenaar van een vakantiewoning in aanraking komen met de volgende lokale belastingen:

» Rioolheffing » Afvalstoffenheffing » Waterschapslasten » Toeristenbelasting

HET VOLGENDE DEEL IS ENKEL BESTEMD VOOR INWONERS VAN BELGIË DIE EEN VAKANTIEWONING IN NEDERLAND

AANKOPEN

Belastingheffing over het inkomen toerekenbaar aan de vakantiewoning als inwoner van België

Tussen Nederland en België zijn afspraken gemaakt om te voorkomen dat inkomens- en vermogensbestanddelen in beide landen worden belast. Deze afspraken zijn vastgelegd in een belastingverdrag. Omtrent onroerende zaken is afgesproken dat deze belast zijn in het land waar ze gelegen zijn. Voor vakantiewoningen in Zeeland en omgeving geldt dus dat Nederland hier belasting over mag heffen. De wijze waarop Nederland de inkomsten uit de vakantiewoning in de heffing betrekt is afhankelijk van de vraag wie de eigenaar is. Een privépersoon of een rechtspersoon.

Aankoop in privé: inkomstenbelasting

Wanneer de vakantiewoning in privé wordt gekocht dan zijn de inkomsten in Nederland belast via de inkomstenbelasting. Echter niet de werkelijke inkomsten worden belast (huurinkomsten e.d.) maar er wordt een belasting geheven op basis van een fictief rendement. Het fictieve rendement wordt berekend over de waarde van de woning op 1 januari van het betreffende jaar. De waarde van de woning is gelijk aan de WOZ-waarde minus de schuld die eventueel is aangegaan om de woning te kopen. Het fictieve rendement is vastgesteld op 4%. Over dit fictieve rendement wordt vervolgens 30% belasting berekend.

Onderstaand een rekenvoorbeeld:

De werkelijke opbrengsten zijn niet belast. Daar staat tegenover dat de werkelijke kosten ook fiscaal niet aftrekbaar zijn. Dit is ook het geval wanneer de vakantiewoning verkocht wordt, het resultaat op de verkoop is niet belast.

Belgische personenbelasting

Hoewel Nederland belasting mag heffen over de vakantiewoning moet deze ook opgenomen worden in de Belgische aangifte personenbelasting. België is vervolgens verplicht om deze inkomsten vrij te stellen van belastingheffing.

In België wordt het inkomen gerelateerd aan een vakantiewoning eveneens forfaitair bepaald. Dit gebeurt op basis van het kadastraal inkomen. Interesten die betaald worden inzake een financiering die is aangegaan ter verwerving van de vakantiewoning zijn aftrekbaar. Wanneer de betaalde interesten hoger zijn dan het forfaitair inkomen dan wordt het inkomen gesteld op nihil.

Wanneer het inkomen niet nihil is, wordt dit opgeteld bij het arbeidsinkomen. Over het totale inkomen wordt de belasting berekend. Pas daarna wordt een vermindering verleend op de te betalen belasting, omdat de vakantiewoning in Nederland gelegen is. Door de manier waarop deze vermindering berekend wordt kan het zijn dat er per saldo in België ook nog enige belasting betaald moet worden over de in Nederland gelegen vakantiewoning. Een bekend voorbeeld hiervan zijn de gemeentelijke opcentiemen. Voor de exacte uitwerking in uw situatie adviseren wij u contact op te nemen met een Belgische belastingadviseur.

Aankoop via een rechtspersoon: vennootschapsbelasting

Ook wanneer de vakantiewoning wordt gekocht via een rechtspersoon is de belastingheffing over de inkomsten die met deze woning worden behaald toegewezen aan Nederland. De wijze waarop het resultaat wordt belast is wezenlijk anders dan wanneer de vakantiewoning in privé wordt gekocht. In dit geval wordt belasting geheven over de werkelijk ontvangen huur. Ook het werkelijk resultaat bij verkoop is belast. Daarentegen zijn de werkelijke kosten aftrekbaar, ook de rente op een eventuele financiering.

Het saldo van de opbrengsten en kosten is belast met 20% Nederlandse vennootschapsbelasting. Voor zover het resultaat hoger is dan € 200.000 op jaarbasis is dit belast met 25% vennootschapsbelasting.

Het Nederlandse resultaat moet opgenomen worden in de Belgische aangifte vennootschapsbelasting indien er sprake is van een in België gevestigde rechtspersoon. België is op grond van het verdrag met Nederland verplicht het Belgische resultaat vrij te stellen van heffing. Voor de exacte uitwerking in uw situatie adviseren wij u contact op te nemen met een Belgische belastingadviseur.

Praktisch

De eigenaar van een vakantiewoning moet zich in Nederland registreren. Wanneer de vakantiewoning in privé gekocht wordt, moeten alle eigenaren zich persoonlijk identificeren bij de gemeente. De eigenaren worden geregistreerd als niet-ingezetene en krijg dan gelijk een zogenaamd burgerservicenummer (BSN). Het BSN wordt gebruikt bij alle communicatie met de Nederlandse overheid. Na het verkrijgen van het BSN kunt u zich, als u de vakantiewoning gaat verhuren, melden bij de Belastingdienst om een btw nummer te verkrijgen.

Een rechtspersoon moet geregistreerd worden bij de Nederlandse belastingdienst. Dit kan onder andere door inschrijving in de Kamer van Koophandel.

Omdat de feitelijke uitwerking per situatie sterk kan verschillen, adviseren wij u contact op te nemen met een belastingadviseur. Deze kan u bij het gehele traject begeleiden, uw periodieke btw-aangiftes verzorgen en uw jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting of vennootschapsbelasting verzorgen.